楼宇纵横/新功能销售顺畅，解锁加速\杨永健?

笔者上个月提醒，由于近段时间新增库存逐渐减少，市场潜在供应规模有所下降。截至今年6月底，香港未来三至四年一手私人房屋的潜在供应量约为101,000个单位。预计房屋局稍后公布的第三季私人房屋潜在供应量将跌破10万伙。事实上，住宅整体潜在供应已连续五次下降，较去年第一季度11.2万套的峰值大幅减少近10%，创近三年来新低。仔细分析住建局的统计报告，未来市场的潜在供应量有所下沉和下降，主要是因为近期获批土地、随时可开工的单位数量在今年第二季度下降至1万套。今年第二季度的产量为 13,000 辆，减少了 3,000 辆。在任何特定时间批准建设的新项目数量都在持续下降。这主要是由于近年来政府出让土地大幅减少，同时批准建设的单位数量自然减少。当然，另一个因素是近年来新项目销售明显加速，尤其是最近三个季度，新项目销售接近6000套，为2016年第三季度以来的九年来新高。新项目销售正在加速，而新项目土地审批却在减少。 “一加一减”之后，潜在的市场供应自然不断减少。事实上，今年新增土地销售量与累计审批新土地量之间实际上存在明显差距。截至目前，今年新盘销量已突破16,000套，预计全年将达到2万台的水平。减少土地出让，有效调节供需。今年新批土地有多少？发展局局长宁汉豪本月早些时候指出，政府将加快土地供应步伐，本季土地供应将涉及6,420个单位。此外，政府今年首季仅批出沙田及东涌两块土地，全年新增批地数量更减少至15,000个单位。新项目的销售肯定高于新批土地。此外，去年新楼盘销售达15,800套，而新批土地供应仅约9,000套。换言之，由于去年以来的新项目销售高于新批土地，未来潜在的市场供应自然会减少。明年会发生什么？当然，现阶段很难做出准确的估计。但从目前新项目市场情况来看，明年仍将是新项目竣工高峰期。换言之，开发商仍需加快新项目推出，且降息周期尚未结束，租金仍在上涨，尽管供给平衡、租金超额，但新项目需求依然旺盛。至于新批土地，由于开发商入市仍持谨慎态度，应该很难大幅增加。因此，预计明年新项目销售量将高于新土地供应量。 （作者为21世纪星珠总经理）