对话/楼市回暖，开发商全方位加大土地储备\杨永?

新开发市场持续火爆。特区政府趁机加快卖地步伐，开发商也加速“抢地”，吸纳土地储备。今年通过公开招标出售的土地大幅增加。沙田、东涌及屯门的土地相继售出。随着荃湾永顺街与德士古道交界处的土地于周五交割，预计将至少售出4幅住宅用地，较去年仅售出2幅大幅增加。与此同时，港铁公司趁机加快启动项目招投标，也通过补地价增加土地储备。开发商通过多种渠道增加土地储备。港铁最新投影仪现正进行招标。最终，近年来积极买地补充土地储备的新置地成功拿下一期开发港铁屯门南延线16号线站的权利，即屯门游泳池现址。该项目是一个集中住宅开发项目，可建筑面积超过60万平方英尺。预计建设住宅楼2栋，提供不超过1,280个中小型住宅单位。新鸿基地产指出，该项目总投资将高达新台币60亿元。新鸿基地产全方位增加土地储备，今年吸纳至少5幅土地。除上述屯门铁路项目外，还包括沙田大围及东涌2个住宅用地，以及元朗洪水桥及长沙湾2个地价项目。随着房产销售收入的增加，开发商自然需要更新土地储备。其中，今年前三季度，共发生合同变更50起、土地调换案件10起，涉及土地价值高达新台币4.85元亿元，比去年同期的46.2亿元小幅增长5%。但由于去年四季度补地案件数量较少，今年四季度补地案件数量明显增加。去年地价总额约为新台币52.4亿元。相信全年地价至少将达到60亿元。利用补地价低的优势，在补地价完成的时间和地点，床位市场上存在很多案例。其中，新世界发展与华润置地合作开发的元朗南一期项目已于近日完成补地价，将于年内动工，共提供700个单位。新世界发言人补充称，集团将继续通过多种渠道加速农场价值释放和资本回收，并积极引进战略资源。特吉克合作伙伴进一步提升整体发展后劲。特区政府销售收入和地价金额也可能反映楼价的涨跌。房价连续三年下跌，开发商对于土地储备的获取自然更加谨慎。随着土地销售量的下降，丧失抵押品赎回权也会因土地溢价过高而受到上诉，土地租金的变化自然会减少。但整体房价由跌转升，房地产销售收入有所增加。开发商将不得不更新土地储备，也会趁低水平完成地价的支付。不过，随着楼价下跌，相信特区政府的保费要求将会相应提高。 （作者为21世纪星珠总经理）