基本楼布局/租赁火爆带动整体楼市成交\卜少明?

图片：荃德花园顶楼两房单位，实用面积341平方尺，售价359万元新台币。受一手销售及低息环境等利好消息带动，楼市整体气氛显着回暖，尤其是租赁市场，为楼价及市况提供有力支撑。据美联《租金走势图》显示，9月份私人住宅按实用面积计算的平均每平方英尺租金约为38.78元，环比小幅上涨0.03%，连续8个月上涨，继续创历史新高。今年前9个月，股价上涨约2.95%，实力可见一斑。正如汇信预期的，美联储将继续降息，“涨租降息”的支撑，加上租金回报的提升，h推动长期投资者积极入市收租，同时强化了用户“以租代买”的欲望。据美联物业研究中心统计，今年前9个月，长期投资案例（以一年内购买并出租的单位计算）新进入者数量同比攀升约46%，反映出长期投资环境日趋火热。值得注意的是，今年前9个月上述案例中，租金回报率超过3.5%的比例高达58%，较去年同期的31%左右大幅上升约27个百分点；其中，租金回报率超过4%的比例高达30%，较去年同期约11%上升约19个百分点。与此同时，利率持续下降，这也扩大了供应和租金之间的差距，买家带着进一步增长的愿望进入市场。根据对143个米德兰住房州的计算，供应与租金差距超过10%的住​​房州数量已从加息前9月初的16个增加到如今的近19个。若未来香港进一步降息0.125%，供应与租金差距超过10%的公屋数量将进一步增加至26间。总体而言，长租租赁回报优势日趋明显，有望吸引更多资金入市。利率有望再次下调，增添市场活力。据笔者与一线同事的交流，近期二手市场频频出现“以租代买”交易的情况，或者是不看房就入市的情况。此类交易是通常是“市场活跃”的先兆。例如荃湾荃德花园A座顶楼有一套2房单位，实用面积为341平方尺。目前已有租户入住，已以新台币359万元接受租户入住，条件为“不验房”。此外，日前，将军澳中心二期3座低层B单位，实用面积684平方尺，为3房单位。该单位上市仅2天，就被同一屋苑的租户以新台币900万元以“先租后买”的方式购买；至于东涌营湾，园区五期海珀大厦的双倍数量也录得成交。单位实用面积2,355平方尺，拥有275.5平方尺花园及2个车位。经过多年在该区看房的租户协商，最终以新台币2150万元成交。上述数据和交易案例充分证明租赁市场正在“蓬勃发展”，以及美联储进一步降息的预期；内地专业人士和学生持续涌入香港；此外，多个住房州的“供租”差距持续拉大，预计将推动更多“以租代买”租户，加速投资者入市，为香港楼市注入更多动力。 （作者为美联地产高级董事）