房地产市场智库/购买力爆发，房地产市场大涨?

图：二手交易回升，一手库存下降，楼市开始追赶。今年以来，黄金、白银、股市均表现良好。香港楼市也受惠于降息影响，第三季开始迎头赶上。市场普遍认为楼市终于看到曙光。过去10个月，近88秒大户型住宅每平方英尺成交价出现反弹，不少涨幅超过10%，最高达到17%。今年全球避险情绪有所加剧。现货黄金一度突破4300美元/盎司，年初以来已上涨近60%。白银价格已突破 53 美元，自年初以来已上涨 70%。与此同时，恒生指数年内反弹近30%，资金明显回归风险资产。同时，在持续的推动下上月美国加息周期、特区政府全面退市、新楼销售回升，香港楼市重拾购买力，楼价与成交同步升温。二手房市场正在加大追赶落后者的力度。中原城市先行指数最新报141.92点，较今年3月低点反弹逾5%，创逾14个月新高，但仍较2021年高点低25%左右。可见，目前楼价距峰值仍较远，仍有追赶空间。此外，利率降低意味着购房成本下降。美国年底前可能再降息两次，进一步降低置业门槛，吸引更多首次购房者和投资者回归等上车房价率先反弹。随着房价反弹，不少市民开始担心晚买会更贵。加上降息和利好施政报告的影响，市场追涨后情绪有所回升。上车房价率先反弹。这是因为中小型单位的入场费较小，更容易持续。特区政府将400万元以下的低层房屋印花税调低至100元。需求量大，每平方尺1万元以下的房屋统计数量在市场上逐渐减少。据中原地产统计，在143个蓝筹房州中，每平方英尺房价低于1万元的州从去年底的24个减少至上周的19个。此外，如果将最新楼价与去年底比较，多达88个住房州在过去10个月每平方英尺成交价格出现反弹，占总数的60%以上。其中增幅超过5%的有46家，其中两位数增幅的有13家。这反映出那些买家担心进一步拖延会使房产变得更贵，入市欲望明显增强。这导致业主的议价空间不断缩小，交易环境也有所改善。随着成交下降和主要库存下降，楼市有望正式走出黑暗，走上复苏之路。对于计划购买汽车或考虑转租而不是购买的市民来说，房地产市场的复苏周期可能已经开始。中美关系近期再度紧张。美国总统特朗普宣布对华加征100%关税并限制关键软件出口tware，一度引发全球金融冲击。随着股市的波动，投资者趁机套现，资金流入房地产市场避险。 “炒股炒房”现象再度出现，进一步促进交易。 （作者为中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁）