楼市新进展/香港楼市泡沫风险评分显着下降\王敦?

瑞银近日发布了《2025年全球房地产泡沫指数报告》。数据总是有参考价值的。作者可能同意或不同意其中的内容，但我认为市场并没有完全理解报告中的信息。我先说一下报告的要点：报告显示，香港楼价过去一年下跌7.9%，过去10年下跌2.2%，造成香港楼市泡沫风险评分。最新得分为0.44分，低于0.5分指标的水平，级别已从“中等风险”降至“低风险”。该报告的目标是购买靠近市中心的60平方米或650平方英尺的住宅单位。香港最新的楼价比率为14，即中位数楼价是居民年收入中位数的14倍。这是报告中所有城市中可用性最高的。它不仅大约是 h 的两倍仅次于迈阿密和旧金山，还超过纽约、巴黎、伦敦、东京和悉尼等主要城市。香港的房地产价格自2021年下跌近28%后开始趋于稳定。与之前的峰值相比，较低的房价增加了住房的相对供应量。从金融海啸后到新冠疫情前，香港泡沫指数在1.5至2.5点之间，连续10多年被评为“高风险”。最新泡沫最高的三个地区是美国迈阿密（1.73分）、日本东京（1.59分）和瑞士苏黎世（1.55分）。尽管香港的泡沫已经很低，但报告仍然指出，香港的房价仍然很高。物业的性价比相当于14年的收入（超过很多城市，排名第一），物业的租租比相当于约30年的租金。消费者的购买力市场是不可估量的。以上是笔者在报告中理解的要点，以下是我个人的看法：首先，报告指出香港房地产泡沫进入“低风险”水平很重要。不过，需要补充的是，香港楼价下跌并非传统意义上的泡沫破灭，香港过去曾长期实施“楼市热战术”打压楼价。事实上，香港楼市的泡沫并不低，而是“负泡沫”。即使没有泡沫，资产价格也会进一步被压缩。这一点非常重要，因为未来楼市复苏的时候，用不了多久就会像泡沫破灭一样复苏；即使楼价下跌，香港的存款总额（M3）仍将继续上升，反映了作者的上述观点。第二，作者想说，在一个成熟的社会，购买力并不是完全决定的由“工薪阶层”。尤其是在成熟的金融中心，除了工薪阶层外，还有外部资金、资产等影响购买力的重要因素。第三，对于市民年收入购买一套住房的时间较长，这是否反映了城市“坐火车”的难度？案例也不需要！由于相关报告以市区附近650平方尺单位为标准，且无按揭，这个标准肯定是针对上流阶层或较高收入人士，因此以普通工薪阶层收入评估的扣除并不准确。 （作者为相宜地产总裁）